russian-hawaii.ru

Русские Гавайи – форум русскоязычной общины

Текущее время: 28 мар 2024 02:53

Часовой пояс: UTC − 10 часов




Начать новую тему Ответить на тему  [ 1 сообщение ] 
Автор Сообщение
СообщениеДобавлено: 29 май 2008 23:20 
Не в сети
Site Admin
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 01 окт 2005 03:12
Сообщения: 19603
Откуда: Honolulu
Интересная статья дающая представление как устроена ипотека в Америке - конечно все представлено по вершакам - но если писать с полными выкладками получится пару томов :)

Российская ипотека еще в начале пути, а американской уже несколько десятков лет.

Как устроена эта система в Америке, как выглядит идеальный ипотечный заемщик и сколько он на самом деле платит?

Россияне боятся ипотеки. А американцы?

Хочу заметить, что как в России, так и в Америке альтернативой покупке квартиры или дома остается скитание по чужим углам. А отнюдь не дешевеющая рента – это обогащение лендлорда, лишение себя всяческих привилегий, включая налоговые, связанных с владением недвижимостью. Но пока процент по ипотечному кредиту все еще очень низок, экономика достаточно стабильна, конкуренция между продавцами высока, а значит, есть возможность если не значительного снижения цены, то выбора дома за ту же цену, но в гораздо лучшем состоянии (с новыми окнами, новой кухней и т. п.).

Ипотечный американский заемщик – нарисуйте его портрет...

Если у покупателя нет в запасе 100-500 тыс. долларов наличными, которые он готов сразу и не задумываясь выложить за дом или кондоминиум, то он относится к подавляющему большинству покупателей в Америке, к тем, кто покупает за свои деньги самый большой долг в своей жизни.

Что касается образа идеального заемщика, то это, во-первых, человек, имеющий стабильный проверяемый доход в течение последних двух лет. Чтобы проверить это, у заемщика попросят W-2* за последние 1-2 года и две справки о начисленных доходах и удержанных налогах за последние 2 месяца, а также позвонят работодателю, чтобы удостовериться, действительно ли он работает в этой организации и с какого времени.

Ну, в общем, так обстоит дело и в России... А что еще?

Во-вторых, это человек, имеющий достаточно денег на первоначальный взнос (идеально – 20%, но сегодня можно внести 15% и даже 10%, чтобы не платить дополнительную страховку PMI – Private Mortgage Insurance**, которая может быть достаточно большой частью вашего месячного платежа). Для проверки у вас попросят банковские отчеты за последние 3-4 месяца о приходах, расходах и балансе на личных или корпоративных счетах и, возможно, спросят об источнике поступления денег. Кроме того, этот человек должен иметь достаточно высокий credit score*** и достаточно длинную и устойчивую кредитную историю.

Довольно жесткие условия...

Для получения хорошего займа совсем не обязательно подходить под все три идеальных условия – достаточно соответствовать любым двум из них. Например, у заемщика нет стабильного проверяемого дохода или проверяемого дохода недостаточно, чтобы получить желаемую сумму, но credit score выше 700, тогда есть шанс пойти по программе stated income**** и получить деньги под достаточно низкий процент, слегка выше, чем для людей с таким же кредитным счетом, получающих высокую и регулярную зарплату.

А что является поводом банку для отказа в кредитовании?

Американцы знают, что любой запрос в кредитное бюро слегка снижает ваш credit score***. Правда, банки, как правило, игнорируют множественные обращения в течение двух недель подряд, если за ними последовало финансирование покупки, т. к. считается, что клиент имеет право выбирать лучшие условия. А вот брать новую кредитную карту или деньги на покупку машины перед запросом в банк по ипотеке не стоит.

Чаще всего отказывают клиентам, чья кредитная история испорчена банкротством, регулярными неплатежами, неудачным разводом или судебными неприятностями. Не является достоинством и полное отсутствие долгов. Здесь ценится умение управлять заемными средствами (брать в долг в разумных пределах, иметь в запасе кредитные линии, вовремя и правильно оплачивать долги и т. п.).

Кредитная история жителя Америки – одно из самых больших его достояний, в сущности, американская экономика держится на долговых обязательствах. Если человек никогда не брал денег в долг, то сразу получить ипотечный кредит будет практически невозможно: еще надо доказать, что он способен своевременно расплачиваться по взятым обязательствам.

А какой главный вопрос будущего заемщика в Америке?

Во что обойдется кредит. На самом деле всем стоит полюбопытствовать, сколько выплачивается денег за 30 лет с процентной ставкой 6% годовых.

Как под 6%? У нас в публикациях в прессе часто звучат цифры 3-4%, если дело касается Америки...

В рекламе банки часто предлагают более низкий процент. Поэтому мы всегда советуем очень внимательно изучать условия займов с невероятно низким процентом. Как правило, за красивыми обещаниями 2,9% или даже 1,99% кроется заем с так называемой негативной амортизацией. Это значит, что со временем долг перед банком не убывает, а растет, т. к. низкого месячного платежа не хватает на покрытие даже процентов, ставка которых на самом деле постоянно меняется и может быть равна 6% или быть значительно выше.

Как правило, высокорисковые программы, включая программы без первоначального взноса, рассчитаны на очень ответственных людей, умеющих постоянно следить за своими финансами и принимать своевременные решения. Финансирование одного из самых больших долгов в вашей жизни – очень серьезный процесс, готовить его надо очень вдумчиво и, желательно, при помощи настоящего специалиста.

Примечание:

*W-2 – налоговая справка, выдаваемая в США каждому наемному работнику, получающему заработную плату с ежемесячным удержанием налогов. В справке содержатся данные о годовом доходе, об удержанных за год налогах.

**Private Mortgage Insurance – частное страхование ипотеки – обычно требуется банками в случаях, когда первоначальный взнос составляет меньше, чем 20 %.

***Сredit score – кредитный счет – рассчитываемое кредитными бюро по сложным формулам число, отражающее кредитную историю жителей Америки.

****Stated income – объявленный доход. В случае ипотечного финансирования человек может заявить банку, что он получает определенную сумму денег, работая в такой-то компании или на самого себя. Банк проверяет только наличие компании и факт того, что заемщик действительно является сотрудником заявленной компании. В случае, если человек работает на самого себя, проверяется либо его лицензия, либо регистрация.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему  [ 1 сообщение ] 

Часовой пояс: UTC − 10 часов


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 6


Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти:  
cron


Russian America Top Click for Гонолулу, Hawaii Forecast Rambler's Top100